Analizamos si la impugnación de acuerdos comunitarios exige un MASC previo bajo la Ley Orgánica 1/2025 y qué dice la jurisprudencia reciente.
26 de septiembre de 2026
Analizamos si la impugnación de acuerdos comunitarios exige un MASC previo bajo la Ley Orgánica 1/2025 y qué dice la jurisprudencia reciente.
Para los administradores de fincas, garantizar la legalidad de los acuerdos adoptados en junta es una tarea constante. La impugnación de acuerdos comunitarios es uno de los procedimientos más sensibles de la Propiedad Horizontal, y desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, se discute si antes de acudir a los tribunales resulta exigible acreditar un intento de Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC). No existe todavía un criterio judicial unánime al respecto. Esta guía repasa el estado del debate, los plazos que marca la Ley de Propiedad Horizontal y qué documentos sirven como prueba cuando el MASC resulta necesario.
El artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 no excluye expresamente la impugnación de acuerdos comunitarios entre los supuestos exentos del requisito de procedibilidad, lo que ha llevado a algunos juzgados a inadmitir demandas que no acreditaban un intento previo de negociación dentro del servicio de MASC que ofrece la institución.
Sin embargo, otros tribunales sostienen un criterio distinto. La Audiencia Provincial de Zaragoza consideró, en su auto n.º 206/2025, que los acuerdos de junta se rigen por normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal que exigen la participación directa de los copropietarios, por lo que no cabe exigir una actividad negociadora previa entre partes que carecen de disponibilidad sobre la materia. Conviene distinguir, por tanto, entre la letra de la norma y su interpretación judicial: hasta que exista una doctrina consolidada, resulta prudente documentar igualmente un intento de negociación antes de demandar, para evitar una inadmisión por este motivo mientras se resuelve la controversia interpretativa.
El artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la acción para impugnar un acuerdo caduca a los tres meses de su adopción, salvo que el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo se amplía a un año. Para los propietarios ausentes en la junta, el cómputo se inicia con la notificación del acuerdo conforme al procedimiento del artículo 9 de la LPH.
Cuando se acude al MASC, ya sea porque resulte exigible o de forma preventiva, el artículo 7 de la Ley Orgánica 1/2025 establece que el inicio del procedimiento suspende los plazos de prescripción y caducidad. La suspensión se prolonga desde que se solicita el MASC hasta la firma de un acuerdo o la finalización del proceso sin acuerdo, momento en el que el plazo se reanuda por el tiempo que restaba.
Cuando se opta por acreditar el intento de negociación, o se hace de forma preventiva mientras se resuelve el debate descrito en el punto anterior, los documentos habitualmente aceptados son:
Este artículo profundiza en cada uno de estos documentos y en sus requisitos formales: cómo acreditar un intento de MASC.
Cuando el MASC resulta exigible y se omite por completo, el criterio mayoritario entre los juzgados que han unificado pautas de aplicación de la Ley Orgánica 1/2025 es que esa omisión no es subsanable, por lo que puede derivar en la inadmisión de la demanda. El plazo de diez días para subsanar defectos, habitual en la práctica forense, se reserva para un supuesto distinto: cuando sí hubo un intento de negociación, pero la documentación aportada para acreditarlo es incompleta.
Además, el artículo 7.4 de la Ley Orgánica 1/2025 prevé que, si finalmente se acude a los tribunales sobre el mismo objeto de una negociación previa fallida, los jueces deberán tener en cuenta la colaboración de las partes y el eventual abuso del servicio público de Justicia al pronunciarse sobre las costas. Se trata de un criterio todavía en formación, sin doctrina consolidada del Tribunal Supremo, por lo que su aplicación puede variar según el tribunal.
La relación entre la impugnación de acuerdos comunitarios y el requisito de procedibilidad de la Ley Orgánica 1/2025 sigue siendo una cuestión abierta, con resoluciones judiciales en ambos sentidos. Mientras se consolida un criterio uniforme, conocer los plazos del artículo 18.3 de la LPH y los documentos que acreditan un intento de negociación permite a los administradores de fincas, y a quienes recurren al arbitraje o a otros MASC en materia de Propiedad Horizontal, actuar con mayor seguridad.
La aplicación de esta normativa dependerá de las circunstancias concretas de cada caso y de la interpretación realizada por los órganos competentes. No obstante, conocer los plazos legales y los documentos disponibles permite adoptar decisiones más informadas y reducir potenciales conflictos.
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