Analizamos la morosidad en comunidades de propietarios: monitorio, requisito de MASC y arbitraje. Consulte los pasos y límites de cada vía de reclamación.
La morosidad en comunidades de propietarios afecta al mantenimiento de las zonas comunes y a la convivencia, y los administradores de fincas y las juntas de gobierno deben decidir con frecuencia cómo reclamar las cuotas impagadas. Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, la demanda en el orden civil exige, con carácter general, acreditar previamente un intento de Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC). Este artículo explica cómo se aplica ese requisito al monitorio del artículo 21 de la LPH, qué documentos sirven como prueba y qué papel puede tener el arbitraje.
El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que, si el propietario no cumple en tiempo y forma las obligaciones de pago fijadas por la junta, el presidente o el administrador, si así lo acuerda la junta, puede reclamar la deuda mediante el proceso monitorio. Para ello se requiere la certificación del acuerdo que aprueba la liquidación de la deuda, expedida por quien actúe como secretario con el visto bueno del presidente, siempre que el acuerdo se haya notificado al propietario afectado conforme al artículo 9.
La Ley Orgánica 1/2025 excluye expresamente el monitorio europeo del requisito de procedibilidad, pero no menciona el monitorio nacional ni el especial de propiedad horizontal (artículo 5). Por ese motivo, el criterio que están aplicando la mayoría de los juzgados y audiencias es que el MASC también resulta exigible en la reclamación de cuotas comunitarias.
Conviene distinguir entre la certificación del artículo 21 y el intento de negociación del artículo 5. La primera legitima el uso del monitorio, mientras que el segundo persigue abrir una vía real de diálogo. Según la posición mayoritaria, el simple requerimiento de pago es una comunicación unilateral y, por sí solo, no basta como actividad negociadora. Hasta el momento no existe doctrina unificada del Tribunal Supremo, de modo que la práctica puede variar entre juzgados.
Cuando se opta por documentar el intento previo, los medios habituales son:
Conviene conservar toda la prueba de la notificación y revisar en la norma qué ocurre cuando la otra parte no contesta. Los requisitos formales de cada documento se detallan en la guía sobre cómo acreditar un intento de MASC, y el servicio de MASC es una de las vías disponibles para tramitarlo.
El arbitraje es un método en el que un tercero resuelve la controversia mediante un laudo, por lo que se distingue de los medios de carácter negociador que describe la Ley Orgánica 1/2025. Puede ser una alternativa a la vía judicial, pero no sustituye por sí mismo la actividad negociadora previa cuando esta resulta exigible.
Para tener en cuenta:
La reclamación de cuotas impagadas combina el procedimiento del artículo 21 de la LPH con el requisito de procedibilidad de la Ley Orgánica 1/2025, cuya aplicación al monitorio sigue dependiendo del criterio de cada juzgado. El arbitraje puede resultar una vía complementaria cuando ambas partes lo aceptan, y la documentación del intento de negociación permite anticiparse a posibles inadmisiones. Estas cuestiones se enmarcan en el ámbito de la Propiedad Horizontal.
La aplicación de esta normativa dependerá de las circunstancias concretas de cada caso y de la interpretación realizada por los órganos competentes. No obstante, conocer los requisitos legales y los procedimientos disponibles permite adoptar decisiones más informadas y reducir potenciales conflictos.
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